To częsty dylemat w stolicy: ciasna kawalerka w centrum czy przestronne M4 pod miastem? Najnowsze dane z lutego 2026 roku nie pozostawiają złudzeń. Rezygnując z prestiżowego adresu w granicach Warszawy na rzecz okolicznych powiatów, statystyczny nabywca zyskuje przestrzeń wielkości dodatkowego mieszkania. Różnica w cenie sięga niemal 350 tysięcy złotych.
Milion złotych: Dwa światy nieruchomości
Warszawski rynek deweloperski osiągnął poziom, w którym „przeciętne” mieszkanie stało się dobrem luksusowym. Przy średniej cenie 18,4 tys. zł/mkw., za standardowe 55 metrów w stolicy trzeba zapłacić ponad milion złotych.
Tymczasem w tzw. obwarzanku warszawskim (siedem powiatów bezpośrednio graniczących z miastem) cena spada do 11,6 tys. zł/mkw. Co to oznacza w praktyce dla kogoś, kto ma w portfelu okrągły milion? W Warszawie kupisz 55 mkw., czyli standardowe 2-3 pokoje, a pod Warszawą możesz już kupić 88 mkw, a więc przestronny apartament lub segment. Różnica to 31 mkw. – tyle, ile wynosi powierzchnia kawalerki, którą pod miastem dostajesz „w prezencie” za tę samą cenę.
Jak Warszawa wypada na tle Polski?
Warszawa, obok Trójmiasta, jest liderem kontrastów. W innych aglomeracjach ucieczka pod miasto nie opłaca się już tak bardzo, jak jeszcze dwa lata temu.
We Wrocławiu i Katowicach przewaga aglomeracji w ujęciu rocznym zmalała. Z kolei w Łodzi różnica pozostała bez zmian i jest najniższa w Polsce
– wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Rok 2025: Stabilizacja i powrót popytu
Mimo wysokich cen, warszawski rynek nie zwalnia. W 2025 roku deweloperzy sprzedali w stolicy ponad 13 tys. nowych mieszkań. Choć podaż, czyli liczba nowych inwestycji, była nieco mniejsza niż rok wcześniej, kupujący ruszyli na zakupy, szczególnie w czwartym kwartale.
Eksperci uspokajają: rynek jest obecnie w rzadkim stanie równowagi. Nie mamy do czynienia z gorączką zakupową ani z drastycznymi niedoborami. Kupujący mają wreszcie czas na spokojne porównanie ofert i negocjacje, co jeszcze dwa lata temu było niemal niemożliwe.
Mieszkanie z drugiej ręki: Pierwsze jaskółki obniżek?
Interesujące zmiany widać na rynku wtórnym. Końcówka 2025 roku pokazała, że kawalerki jako pierwsze zaczynają tanieć. To sygnał, że inwestorzy kupujący „pod wynajem” stali się ostrożniejsi, co może otworzyć furtkę dla osób szukających swojego pierwszego, małego lokum w granicach miasta.
Ewa Sztechman